浦东新区张江镇被称为张江科学城的后花园，这里是许多科学城从业人员的居住地。因为居住需求量巨大，长期来张江镇深受群租困扰，部分动迁小区群租率甚至超过80%，活跃在张江从事房屋出租的“二房东”一度高达2000多人。三年前，张江镇启动了一场针对群租乱象的“拔点工程”，利用联防联控机制以及信息化手段清理群租户。目前，张江全镇89个小区的群租现象全部得到了治理，共整治群租房两万多套，“科学城后花园”变得更加和谐有序。

　　昨天，上海市城管执法局在张江镇召开全市群租治理现场推进会，希望以房屋管理类行政处罚事项划转为契机，在全市总结推广张江镇群租治理工作先进经验和成功做法。今后“张江模式”有望在更多地方开花结果。

　　群租带来很多不和谐因素

　　走进张江镇申城花苑二期小区，这里的居民都对现在的居住环境非常满意。然而三年前，这里可是怨声载道，是远近闻名的“难搞”小区。

　　“居民大多是原孙桥地区的农民，因为商飞公司建设，2016年被动迁安置到现在这个小区。当时，整个小区500套房，有200多套用于群租，房屋私自改造，人员混杂混居现象突出，老百姓意见非常大。”张江镇孙耀路居民区党总支书记陈德华说，群租给小区带来很多不和谐因素，“群租现象最泛滥时，一套三室两厅的房间能被‘二房东’分割成六、七个单间，住上十几个人。那时，小区住户人数庞杂，每天上下班高峰，出入口经常出现车辆拥堵，很多居民抱怨陌生人越来越多，停车位越来越难找。”

　　住在申城花苑21号楼的张玉兰阿姨曾是群租的直接受害者。“当时，我们家楼上就是一个群租房，他们把饭厅都改造成卧室，还铺装了管道，安装了马桶。每天我们吃饭，时常伴着抽水马桶的声音。有时管道漏水，楼上的生活污水就直接滴到我们家餐厅，太恶心了。”

　　群租泛滥导致的另一个问题就是治安隐患。陈德华说，有一阵子，小区电瓶车失窃率居高不下，有些人家一个月内连续被盗好几辆电瓶车，搞得人心惶惶。

　　如今，这些现象得到了根本性的扭转。曾经的200多套群租房全部按规定进行了整改。前不久，申城花苑二期小区每一个楼栋都张贴了“出租房屋信息一览表”，上面白色标志着自住用房，绿色标志着合规出租，红色则标志着有群租嫌疑，随时会被整治清理。“我们希望通过公示，让居民自我监督，也告知租客不要去租赁有风险的房屋，在源头上杜绝群租。”

　　开创“拔点式”治理新模式

　　群租是城市发展过程中出现的一种社会现象，它有着一定的经济土壤。张江镇群租治理办公室主任姚剑彬曾深入调研过张江镇的群租现象，他发现，凡是群租问题突出的小区，房屋租金短时间内都曾出现过“暴涨”。“几年前，张江镇一套两室一厅的房间租金只有七八百元，如今一下子上涨到了三四千元，暴利吸引了许多‘二房东’前来淘金，这也是张江群租屡禁不止的原因。”

　　群租难治还难在它很难被发现。现代城市小区很多已不是熟人社会，门一关就是一个独立的小天地。小区里，到底哪些是群租户，很多人即使住在对门，也未必清楚，这给执法带来很大难度。“过去，治理群租都是靠被动发现，有邻居投诉，或发生治安问题，我们才会上门查证，随后做出整治决定。”姚剑彬发现，这样的做法如同猫捉老鼠，不能根治群租。

　　2017年开始，张江镇抽调城管、公安、房办等部门骨干，整合社区力量组成镇群租办，推动信息资源同享、执法行动同步、管理职责同担。“我们放弃了全面开花策略，转而以小区为单位逐一拔点。”姚剑彬说，一旦群租治理队进驻某个小区，将会按“三步走”来推进群租治理：第一步是小区全覆盖巡查，实行每户进门检查，对不符合规定的租赁方发放《限期整改告知单》，督促落实整改责任；第二步现场核查，对拒不整改的单位和个人发放《群租整治告知单》，明确整改点位；第三步，再次核查拒不落实整改措施的，依法强制整改，恢复原房。

　　“每一步，我们都会拍摄视频证据，对每个违法点进行取证，对每个整治项目进行全程记录。”在张江镇群租治理办公室，全镇89个小区都有独立档案，这里存储着每一户群租房的基本信息、整治进展、出租合同以及视频档案。三年来，张江镇共整治了20084套群租房，每一户的资料都详尽地保存在“一户一档一视频”中。“所有过程公开透明，所有群租整治都采取同一个标准，这样就能获得居民认可，取得最大的合力。”

　　多管齐下防群租现象返潮

　　返潮曾是群租治理中最大的顽疾。如何让辛苦取得的战果长久保留，张江镇也想了许多办法。

　　提高违法成本是非常有效的一条经验。张江镇城管中队中队长李涛说，在长期与群租现象斗争的过程中，队员们发现一个现象，大部分群租房都需要提高地坪，“这是因为，房东们要把客厅、阳台等改造成房间，就必须抬高原有地坪，然后在其中铺设管道。如果在整治过程中，仅仅是敲掉一些隔板，或者拿掉一个马桶，那很快就会返潮。打蛇打七寸，整治群租也必须打到痛点上。”因此在张江镇，治理群租房时，把地坪彻底清除是个硬性规定，“重新抬高地坪要投入一笔不小的资金，这样就给房东二次违法设置了高门槛。”

　　如何去监督那些治理好的房屋，城管队员们还练就一双“火眼金睛”。现在不需要入房，老练的队员在屋外就能基本判断一间房有没有被用作群租。“比如，群租房一般都会有一个过道，过道上会安装感应灯，队员在门外透过猫眼观察，一敲门过道感应灯亮起来，则群租的可能性很大。又如，通过观察空调挂机的位置，一般人家很少在厨房安装空调，而群租为了将厨房改造成房间，往往会这么做。还有队员也会在户外观察南北阳台，如果阳台全部贴黑遮蔽了，那也是改造成房间使用的一种信号。”李涛笑称，越是熟悉群租现象，城管队员们越是像有经验的“侦探”，“现在不用进屋，我们只要在外观察，就能判断个八九不离十。”

　　大数据分析监控也成为有力帮手。在每户出租房的资料里，涵盖了房屋租赁合同等信息，通过大数据对比，那些租金明显高于市场价格的房屋就会进入城管队员们的视线。“租金明显过高，‘二房东’只能通过最大程度分割房间来实现盈利，因此这样的房屋有很大的群租风险。”另外，大数据还能实时监控那些即将合约到期的房屋，因为这些房屋是“二房东”们眼中的“猎物”，当然也是城市管理者重点关注的对象。

　　市城管执法局相关负责人表示，下一步，将大力推广“张江模式”，打响群租治理“阻击战”。